ЕРЕВАН, 10 июл — Sputnik. Последние меры правительства по содействию молодым семьям внушают некоторый оптимизм в плане решения жилищного вопроса и улучшения демографии. Долгие годы в силу безработицы и неплатежеспособности молодого населения ипотека считалась непозволительной роскошью, ею "баловались" лишь немногие. Программа ипотеки на жилье для первичного рынка (по линии подоходного налога), внедренная еще при прежней власти, улучшила ситуацию. И сейчас она успешно продолжается.
Имеешь кредит и родил ребенка – государство поможет: Авинян раскрыл скобки>>
Теперь же власти хотят сделать ипотеку более доступной. Причем особо стоит подчеркнуть, что в качестве приоритета выбраны регионы, хотя для столичных жителей также предусмотрены схемы содействия.
Что же произошло?
Впредь семьи в областях при рождении ребенка – с 1 июля 2020 года, - получат единовременную денежную помощь с целью внести предоплату для ипотеки. Сумма будет варьироваться в зависимости от возраста родителей и количества детей. Предусмотрена также единовременная выплата для семей, которые ранее уже взяли ипотечный кредит. Более подробно - в нашей в инфографике ниже.
По мнению экономиста Сурена Парсяна, механизмы поддержки молодых семей, разработанные кабмином, могут улучшить демографическую ситуацию и сократить дисбаланс в развитии между регионами и столицей. Как отметил Парсян в интервью Sputnik Армения, уровень рождаемости в регионах существенно отстает от соответствующих показателей в Ереване, это порождает проблему равномерного развития страны.
"Не секрет, что в последние годы в силу миграции и безработицы демографическая обстановка в регионах постоянно ухудшается. Все это в итоге приводит в том числе и к повышению брачного возраста. Теперь вступившая в силу программа правительства наряду с другими механизмами призвана немного улучшить эту ситуацию", - говорит Парсян. В частности то, что родители младше 25 лет при рождении ребенка получат больше помощи, должно стать дополнительным стимулом для более ранних браков.
Не кредитом единым
В то же время наш собеседник не склонен думать, что обсуждаемые меры содействия – универсальное средство решения проблем демографии и жилья. Основным препятствием остается низкая платежеспособность молодых людей. И как бы государство ни приманивало низкими процентными ставками по ипотеке или субсидированием предоплаты, у людей должен быть стабильный средний доход, чтобы они могли до конца нести на себе эту ипотечную "ношу".
"Молодая семья, в которой двое детей, должна иметь в месяц 500-600 тысяч драмов дохода, чтобы банк признал его платежеспособным и выдал кредит. Но мы-то понимаем, что таких семей в Армении крайне мало, особенно в регионах. Кроме того, очень часто у этих семей есть и другие кредитные обязательства, что уже снижает возможность получения ипотеки", - говорит Парсян.
Государство в этой ситуации должно проводить политику, направленную на повышение заработных плат (сейчас средняя зарплата составляет 185 тысяч драмов (около 385 долларов), за вычетом налогов - около 143 тысяч драмов), и само подавать пример. Сотрудники госучреждений, в особенности это касается среднего и низкого звеньев, годами получают одну и ту же зарплату. Сейчас пытаются немного улучшить ситуацию за счет премий, но опыт показывает, что выигрывают в основном высокопоставленные чиновники, считает Парсян. Именно поэтому нужна более выборочная, адресная политика со стороны правительства.
А как же демография?
Так как в качестве одной из приоритетных задач ставится рост численности населения, которая в последние годы только сокращалась, то было бы интересно рассмотреть вопрос с этой точки зрения. По мнению демографа Рубена Еганяна, определенные подвижки можно ожидать, но для коренного улучшения ситуации нужен комплекс мер. И одного лишь частичного финансирования ипотеки явно недостаточно.
"Кардинальное решение проблем демографии и миграции зависят от множества факторов экономического, социального, морально-психологического характера. Так или иначе все сферы жизни оставляют свой отпечаток на демографию", - отметил Еганян.
Однако в Армении по всем указанным параметрам за последние годы заметно лишь ухудшение обстановки, говорит демограф. И тенденций к улучшению также пока не просматривается.
"Да, финансовое положение некоторых молодых семей улучшится. Но в глобальном смысле меры поддержки не способны преломить ситуацию", - считает Еганян.
Немаловажную роль во всем этом играет и коронавирус. Пандемия лишь усугубила неопределенность, говорит наш собеседник. По его словам, весьма актуальным становится вопрос, как отразится коронавирус на статистике браков, разводов, рождении детей и т.д. Логичнее всего предположить, что эффект будет отрицательный.
"Демография – это та сфера, которой присуща инерционность. То есть любое изменение, которое так или иначе касается демографии, дает результат только через несколько лет. Это, кстати, касается и негативных процессов. То есть результат сегодняшних мер мы можем оценить только через несколько лет", - добавил он.
Улучшить демографию в разное время обещали как прежние, так и нынешние власти. Рост демографии - всегда был одним из ключевых пунктов в программах армянских лидеров. Так, еще в мае 2017 года, выступая в новоизбранном парламенте, тогдашний президент Серж Саргсян говорил о доведении численности населения до 4 миллионов в 2040 году. Его преемник, действующий премьер Никол Пашинян в августе прошлого года на митинге в Степанакерте заявил о 5-миллионном населении к 2050 году.
А по факту сейчас (последние данные за 2019 год, ред.) численность населения Армении составляет 2 миллиона 965 тысяч человек.
А тем временем на рынке ипотеки…
Государство со своей стороны пытается все больше людей привлечь в ипотечные программы. Одной из наиболее популярных стала программа возврата подоходного налога при покупке новостроек.
Сейчас государство возвращает все больше подоходного налога по линии ипотеки. Так, в 2015 году, когда программа начала действовать, в ней принимал участие 571 человек, которые все вместе получили за год около 274 миллиона драмов. В последующие годы заемщиков становится все больше, а с ними растут и суммы возврата. По итогам первого квартала 2020 года в программе участвовали уже 8 266 человек, которым вернули примерно 2 миллиарда 797 млн драмов (причем не за весь год, а только за первый квартал).
Получается, что в месяц каждый заемщик получал примерно по 40 тысяч возврата, а сейчас каждый получает в месяц уже по 112 тысяч.
Давайте разберемся. Если один человек получает в месяц 110-112 тысяч драмов по ипотеке, то сколько он получает в месяц и на какую квартиру замахнулся – вернее, на какую ему дал замахнуться банк?
По самой неточной и грубой оценке, если восстановить все остальные переменные, то в среднем он может платить 200-250 тысяч драмов в месяц (с учетом основной суммы). Сколько он тогда получает в месяц? По общедоступным финансовым сайтам, банки обычно выдают ипотеку с таким расчетом, чтобы платежи по ней не превышали 30% месячного дохода. Но, как отмечают эксперты, с ростом конкуренции банки могут доводить этот показатель до 40-45%. Но так или иначе, в среднем получатели такой ипотеки должны получать не меньше 400 тысяч драмов в месяц.
Правда, по замечаниям специалистов отрасли, система, напротив, "идет в массы". Если вначале ею пользовались только обеспеченные граждане (условно говоря, менеджерская прослойка), то теперь – даже граждане с доходом в 200-250 тысяч драмов. Скорее всего, люди начинают самоорганизовываться и помогать своим родным. Кредиторам начинают помогать сестры, братья и папы, чтобы воспользоваться возвратом подоходного как можно больше.
Так или иначе, эти оценки крайне приблизительные, потому что рынок ипотеки очень неоднородный. У Минфина, например, другая оценка: по этой кредитной схеме стали покупать слишком много дорогих квартир. Поэтому для ипотеки в Центральном и Арабкирском районах (где квартиры стоят дороже всего) возврат налога нужно отменить. Об этом недавно уже высказывался министр финансов Атом Джанджугазян, замечая, что налоговые льготы должны быть максимально целевыми и исключительно для тех, кто в них нуждается.
Поддержка ипотеки в регионах, однозначно, решает эту задачу: они будут недорогими, для людей со средним доходами (или ниже среднего).
Впрочем, как и любая другая реформа, принятые правительством решения пока только предстоит "обкатать", применять на практике. Только после этого можно будет давать объективные оценки о ее эффективности.
